Les passoires thermiques, ces logements énergivores, mal isolés, sont de plus en plus pointées du doigt par les autorités et les acteurs du secteur immobilier. En effet, le gouvernement a annoncé l’objectif de les faire disparaître d’ici 2034. Mais d’ici là, quelles sont les conséquences pour les investisseurs locatifs et les futurs propriétaires occupants qui souhaitent acheter une passoire thermique ? Malheureusement, la réponse ne s’annonce pas favorable. Les banques ont pris des mesures pour décourager l’acquisition de ce type de bien en durcissant les règles d’accès au crédit. En 2023, il sera donc plus difficile d’emprunter pour financer l’achat d’une passoire thermique.
ADI-Solutions vous propose, dans cet article, de vous expliquer les raisons profondes de cette difficulté d’emprunt qui touche l’acquisition des passoires thermiques, mais aussi quelles sont les nouvelles règles à respecter pour obtenir un prêt immobilier dans ces conditions.
Une passoire thermique, qu’est-ce que c’est ?
Si vous n’êtes pas familier avec la notion de passoire thermique, il s’agit d’un logement qui consomme de l’énergie de manière excessive. En d’autres termes, il s’agit d’un logement mal isolé dont la performance énergétique est médiocre. Cela entraîne une forte consommation en énergie pour le chauffage et la ventilation, ce qui se traduit par une facture d’énergie élevée pour les ménages.
Pour savoir si un logement est une passoire thermique, il faut entreprendre un DPE. Celui-ci attribue une note à votre logement, allant de la lettre A (Excellente performance énergétique ; consommation inférieure à 50 kWh/m²/an ; émission des GES inférieure à 5 kg équivalent CO2/m²/an.) à la lettre G (Mauvaise performance énergétique ; consommation supérieure à 450 kWh/m²/an ; émission des GES supérieure à 80 kg équivalent CO2/m²/an.).
Par définition, une passoire énergétique est un logement noté F ou G.
Le DPE : Diagnostic et caractéristiques
Pour obtenir le diagnostic de performance énergétique (DPE) exigé pour la location ou la vente d’un bien immobilier, il est indispensable de faire appel à un diagnostiqueur professionnel certifié. Pour trouver un diagnostiqueur certifié, il est possible de consulter le site du ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales.
Le DPE est généralement valable pendant 10 ans, sauf dans certains cas exceptionnels. Ce diagnostic va décrire les différentes caractéristiques du bâtiment, telles que sa surface, son orientation par rapport au soleil, son isolation, le nombre de murs, fenêtres et autres ouvertures, ainsi que les matériaux utilisés pour sa construction.
Le DPE va également lister les équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement et de ventilation du bâtiment. Grâce à cette description détaillée, le DPE permet de connaître la quantité d’énergie effectivement consommée par le bâtiment, en se basant sur les factures d’énergie ou en estimant la consommation d’énergie pour une utilisation standard du bâtiment.
Ainsi, le DPE fournit des informations sur deux éléments clés de consommation en énergie d’un bâtiment par rapport à sa surface : la quantité annuelle d’énergie consommée et la quantité d’émissions de gaz à effet de serre. Ces informations sont essentielles pour évaluer la performance énergétique d’un logement et pour déterminer les travaux à entreprendre pour améliorer cette performance.
La baisse du taux d’endettement pour les résidences principales
Si vous êtes tenté par l’achat d’un logement mal classé sur l’échelle du DPE, sachez que les banques font preuve de plus en plus de réticences avec les futurs acquéreurs de biens énergivores. En effet, les logements classés F ou G, qui, nous vous le rappelons, sont considérés comme des passoires thermiques, sont soumis à de nouvelles règles.
Depuis le 1er avril 2023, les vendeurs de passoires thermiques en monopropriété sont tenus de fournir un audit énergétique obligatoire. Ce document doit présenter des scénarios chiffrés de travaux et cohérents pour obtenir une rénovation énergétique performante, qui permettra au logement de répondre aux nouvelles normes en vigueur. Concernant un achat de résidence principale, vous devez savoir que de nombreuses banques ont décidé de durcir les règles vis-à-vis du taux d’endettement maximum. En effet, le taux d’effort est désormais plafonné à 30% pour les achats de logements classés F ou G, au lieu de 35% des revenus nets (assurance emprunteur comprise), compte tenu des normes HCSF imposées depuis déjà deux ans.
Les raisons de ces changements sont multiples : les travaux indispensables pour mettre le logement aux normes et pour réduire la facture énergétique des foyers. Elles résultent de la volonté du gouvernement actuel de lutter contre les passoires thermiques, avec comme arme principale la loi Climat et Résilience d’août 2021 contre le dérèglement climatique.
Impacte sur les achats locatifs
Pour les investisseurs locatifs, les banques ont également durci les règles. Auparavant, elles utilisaient la méthode de calcul différentiel qui consistait à déduire les revenus locatifs de la mensualité d’emprunt. Cependant, avec la mise en place des normes HCSF, cette méthode est désormais abandonnée au profit de la méthode conventionnelle ajoutant aux revenus les loyers pondérés. Dans certains cas, le montant des revenus locatifs à percevoir est pondéré de 50% voire même exclu à 100% pour l’achat d’un logement de classe G.
Nouvelle exigence des banques : un apport personnel plus important
Ainsi, le diagnostic immobilier est devenu un élément clé pour réaliser un emprunt. En conséquence directe : Avec l’abaissement du taux d’endettement maximum, les futurs acquéreurs ne pouvant pas intégrer l’enveloppe des travaux dans le prêt immobilier se retrouvent avec une capacité d’emprunt drastiquement réduite.
À cela, vient s’ajouter la demande d’apport personnel plus conséquente. Pour l’achat d’un logement énergivore, les banques exigent désormais une mise de départ de 20% du montant total du projet. Cette condition peut constituer un frein majeur pour les ménages ayant des revenus modestes qui souhaitent accéder à un crédit immobilier. Les banques cherchent à se protéger contre la dévalorisation du bien en cas de revente pendant la durée du prêt. Cette exigence peut donc rendre l’achat d’une passoire thermique difficile, voire impossible, pour certains ménages.
