L’accession à la propriété reste un objectif majeur pour de nombreux ménages français. Cependant, l’obtention d’un crédit immobilier peut devenir un parcours du combattant en raison des conditions parfois strictes imposées par les banques. C’est pourquoi, dans un contexte économique incertain et face aux difficultés rencontrées par les emprunteurs potentiels, le gouvernement actuel étudie la possibilité d’assouplir les conditions d’accès au crédit immobilier. Cette réflexion est d’ailleurs confirmée par un article du journal Le Monde, publié le 5 avril dernier, qui fait état des pistes de travail du Ministère de l’Economie et des Finances en ce sens.
Chez ADI-Solutions, nous nous intéressons de près à ces évolutions qui pourraient avoir des implications significatives pour le marché immobilier et pour les emprunteurs. Dans cet article, nous allons donc vous expliquer les enjeux de ces changements potentiels et leurs impacts sur les pratiques du crédit immobilier en France. Nous verrons également comment ces modifications pourraient bénéficier aux emprunteurs et aux acteurs du marché immobilier.
Hausse des taux de crédit : les emprunteurs en difficulté
Le contexte actuel est loin d’être favorable pour les personnes souhaitant emprunter pour acheter un logement. En effet, la hausse des taux de crédit, combinée à une pression sur le pouvoir d’achat liée à l’inflation et à des incertitudes économiques, entraîne des difficultés pour les emprunteurs. Le marché des crédits immobiliers continue d’être impacté, avec une chute importante du nombre de prêts signés et des montants attribués. Selon les données de l’Observatoire Crédit Logement, en février dernier, on observe une baisse de plus de 9% des crédits signés par rapport au mois janvier et de plus de 47% par rapport à février 2022, soit une chute pour le moins incroyable.
Malgré les mesures prises pour relancer le marché, la chute du secteur du crédit immobilier reste préoccupante avec des conséquences désastreuses pour les emprunteurs. En effet, l’augmentation des taux d’intérêt ne cesse de se poursuivre, ce qui pèse lourdement sur les ménages. Cette tendance est notamment attestée par le CSA qui met en évidence une augmentation du taux de crédit moyen de 2,61% en janvier à 2,82% en février. Cette situation se répète sur plusieurs mois consécutifs, soit depuis 14 mois maintenant.
Malgré les mesures mises en œuvre pour débloquer la situation, les effets du taux d’usure ont été balayés par les nouveaux rebonds des taux d’intérêt de la BCE et des crédits. Les pertes de pouvoir d’achat, la remontée de l’inflation et la hausse des taux immobiliers fragilisent également la demande, qui se transforme et devient de plus en plus difficile pour les emprunteurs modestes. Cela est d’autant plus préoccupant que l’accès au marché immobilier est de plus en plus difficile pour les ménages avec des apports personnels modestes, en raison de la contraction de l’offre bancaire. Face à cet état des lieux, une réflexion sur l’assouplissement des conditions d’accès au crédit immobilier est essentielle pour donner une réponse adaptée à cette situation.
Assouplissement des conditions d’accès au crédit : Bercy sur le coup
La difficulté pour les acquéreurs d’obtenir un crédit immobilier auprès des banques se traduit par une chute très nette des chiffres de la production de crédits à l’habitat. Les raisons expliquant les difficultés d’obtenir son crédit immobilier, nous vous les avions déjà expliqué en détail dans un article précédent. Selon la Banque de France, la production de nouveaux crédits a chuté de plus de 3 milliards d’euros entre octobre 2022 et février 2023, ce qui soulève des inquiétudes quant à la capacité des ménages à accéder à la propriété par l’emprunt. Conscient de cette situation, le Ministère des Finances souhaite éviter que les normes actuelles, qui ont été mises en place pour lutter contre le surendettement des emprunteurs à une époque où le marché immobilier était en surchauffe, ne deviennent pas un obstacle à l’accès au crédit.
Les mesures contraignantes fixées par le Haut Conseil à la Stabilité Financière en termes de durée des prêts et de poids du remboursement sont visées par cette réflexion. Bien que les banques aient la possibilité de déroger à ces critères pour 20 % des crédits, en ciblant notamment l’acquisition d’une résidence principale et en soutenant les primo-accédants dans un tiers des cas, cela reste insuffisant pour beaucoup d’acteurs du marché immobilier. Les normes actuelles favorisent en effet les primo-accédants, avec des critères qui ne permettent pas aux investisseurs locatifs de profiter des taux actuels, selon des professionnels du secteur. Cette situation traduit un véritable enjeu pour les emprunteurs, qui ont besoin de mesures adaptées pour accéder à la propriété dans de bonnes conditions.
La possibilité d’un assouplissement de ces normes, une fois les réflexions menées par le Ministère des Finances achevées, permettrait ainsi de relancer le marché immobilier et de donner aux ménages toutes les chances de concrétiser leur projet d’achat immobilier.
L’avis du ministère de l’Économie.
Le débat sur l’opportunité d’assouplir les conditions d’accès au crédit immobilier est loin d’être consensuel et révèle les désaccords entre les différents acteurs concernés par la santé du marché immobilier. D’un côté, les professionnels du secteur tirent la sonnette d’alarme face à une baisse significative du nombre de prêts accordés en 2021, démontrée par l’Observatoire CSA/Crédit Logement. De l’autre côté, François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, se montre plus mesuré, estimant qu’il s’agit avant tout d’une normalisation après une année 2021 record en termes de renégociations de prêts. Pour le Ministère de l’Économie, la diminution de la distribution de crédit s’explique avant tout par la remontée des taux et la tendance de long terme du marché immobilier. Cependant, en ce qui concerne les normes HCSF, le Ministère est très attentif aux remontées de terrain et souhaite s’assurer que ces mesures, qui visent à éviter l’endettement excessif des ménages pour assurer la stabilité financière, ne deviennent pas un obstacle à l’accès au crédit et donc à la propriété pour les ménages solvables. Cette déclaration du Ministère souligne l’importance de trouver un équilibre entre la stabilité financière et l’accès au crédit immobilier pour permettre aux ménages de concrétiser leur projet d’acquisition.
